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高层雷霆手段!未来三年,楼市大势已定!

2021-08-04 09:26:28     来源:     点击:    

昨天赶在下班前,可能你也看到了这个消息
内容不长,重点是这两句:
► 自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,受赠人应符合国家和本市住房限购政策;该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数
► 受赠人应符合国家和本市住房限购政策
房产赠与就是指房主把自己的房子无偿转让给受赠人,也就是说,从7月24日起,如果想通过赠与转让房产
► 5年内仍记入赠与人拥有住房套数
► 而且受赠人也限购
这两句话放在如今的购房市场会有怎样的影响,一定不是简单的字面上那么而已
大家要认真看

首先,分析下这个政策
说一个我身边的案例
我朋友和妻子共有一套房产,然后两人各自名下还有一套房
积分摇号政策后没多久,这两人将自己的房子分别赠与各自父母,然后又卖掉手中共有的那套房,就成了上海无房户...然后去摇新房
也就是说,购房者会将手中的房子转给其他人变成无房户,再进入新房赛道,而且变无房户的方式也是五花八门
有赠与的,也有这种下名字的

于是他们就是以家庭为单位、上海户口、上海无房、当前无房,且5年内无购房记录的“刚需家庭”了
基础的60分就有了,这时候再加上社保积分,这位同事家交了160个月的社保,最后76分
然后还有一种反着来的
清空父母名下的房子,然后用父母名义买房,因为算社保年限,是以家中年限最高的那个人,于是,我们就眼见一个新名词诞生:
社保巨子
在浦东金桥的一个项目群里,销售发了一份名单,这里面是88位购房者的积分情况
其中22个人是在70分-84分,占比25%,也就是说每4个摇号者中,就有一个是70多高分,而且这里面还有一位,是满分84分

但我们回顾下新房积分摇号政策本身
积分的参考条目是:有无房屋、有无购房记录,是否以家庭为单位

这里释放出来的信号是,上海针对一手房最大的倾斜方向就是无房家庭,所以社保巨子的出现,显然有悖于调控初衷
所幸,这件事也止于2021年1月,7月23日限购和赠予资格也关上,今天开始就别想通过房屋赠与来变成无房户了
让无房户的抬头完全落位真正的无房户
所以很多人朋友圈说的就是:这个政策补上了上海最后一个漏洞
其实也真的如此

但其实昨晚的调控是1 2
其实昨晚的调控动作并不只有“赠与”这块,还有两个“分支”
第一件事,银行方面也有动作
房贷利率都提高了,首套5%,二套5.7%,以网签为准,付了定金没网签的今天就是这个利率来

那利率调整前后有什么差别,中介小哥帮我算了笔账
按照500万的首套购房计算,贷款325万,30年的月供
按照原利率,月供16758元,按照现利率,月供17446元,算下来,贷款30年总利息多支出26万
贷款利率提升,必然增加买房成本,尤其是这里的二套
还有一件事,是关于维修基金的问题,这是其实之前好多人都会忽略的地方

业主如果想要出售房子,需要提前结清物业费维修基金,在过户交易前,又多了一个小步骤多了一笔支出
所以两件事放在一起来看,就是在增加购房支出以及购房步骤
除此之外,其实还有第三件事还在中介内部层面酝酿
昨天下午6-7点,链家中介门店内部会议,通知了我们今天说的这几件事,同时还说了一下核验价格会和什么挂钩

这个是值得特别关注的
就是我们的银行放贷的标准,到底是围绕着那个价格来的,如果网签合同根据核验价来,那么核验价也就直接干预了银行放贷
这也同样会对二手市场的交易产生直接的影响
已经有客户和我表示,他看中的房子因为要一次性付款从而选择降低总价退而求其次了

我们来做一个串联
可以看到关于“赠与”的管理,实际是给新房积分摇号政策打补丁
而昨晚的这3条政策串联起来,其实是在交易流程、贷款层面、购房资格三个方面分别进行了调控加码
那我们再跳出来一点,把昨晚的3条放到一张更大的图上看,包括但不仅限于:

今年到目前为止,我们眼看着各种楼市调控的不断出台落地发酵,看似没有规律的不间断调控
其实这后面的几大条线各自分工明确,比如说
► 土拍端,溢价率控制在10%
► 交易流程,维修基金、核验房源真实性、二手核验价格
► 贷款流程,提升房贷利率、贷款审核放款流程拉长
► 税费成本,不满五全额增值税
从大的框架来看,就是要稳地价、稳房价、稳预期
然后根据这三个方向,再在各个条线进行不断细化、调整,只是这一切可能比打补丁三个字要主动的多
看上去是哪里有漏洞补哪里,但其实很多调控都是在做“提前预告”
就比如,对中介发布平台的调控,去年12月就已经公布了要进行房源真实性的核验,而在3月对中介发布的调控中,就提到了7月在进行中的二手核验价格
申请贷款也是,从年初的银行三条红线,到上半年贷款速度放慢,再到现在的贷款流程的逐渐冰冻,贷款变严从预告到落地
也就是说,很多调控细枝末节,我们以为是后期补丁,但其实早在计划之内,只是时间早晚的问题
然后,政策本身也在观望,比如在落地过程中,遇到社保巨子、假离婚等现象,就会再进一步细化调控规则
大的走向来看,就是要要坚决的稳地价稳、稳房价、稳预期
而且从调控范围,以及调控的时间轴来看,我们可以看到上海楼市在不断释放出一个强烈信号,就是千万不要低估上海调控决心
为什么要这么强调上海的事情
上海楼市真的比我们想象中要大而稳的多

这是2020年的数据
整个上海房地产市场的规模市场过万亿,目前我们听到的所有调控热城,深圳还是杭州,它们的体量和上海的体量差别太大
换句话来说
所有的调控重视程度,上海一定是放在第一位的,所有的调控执行程度,上海也是第一位,特别是针对二手房的赛道
而且这些政策,当其他城市也要进入这个周期的时候,可能就是他们“抄作业”的时候

另外
我希望大家注意一个时间点:7月
因为在补丁的背后,还有国家层面的联合发文的信号

另外
我希望大家注意一个时间点:7月
因为在补丁的背后,还有国家层面的联合发文的信号

甚至还给自己规划了明确的调整时间

三年
所以千万不要以为今年的调控已经结束了,今年是3年的第一年
2020年的7月也是政策出台月

2020年的7月,这个会议上出台了影响行业的一些政策细则
后面到了8月,就有大家熟悉的“三条红线”政策
红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;
红线2:净负债率大于100%;
红线3:现金短债比小于1.0倍。
看看如今开发商痛苦的地方,都是来自去年开始对三条红线的明确确定并且彻底执行
所以这次的会议内容,我建议大家真的认真去找来看看
如果以三年为一个目标,后续的7月也值得我们去关注
在这样一个上下半年转折的时候,就是对房地产各种补丁升级的时候
最后的最后
我其实不太喜欢喊口号,但是房地产新周期新玩法确实是正在发生,未来怎么样,有机会后面和大家聊聊,但是当下
所有人都要适应,所有人都要习惯

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