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这个明星城市的调控,让人大跌眼镜!

2021-08-14 09:03:36     来源:     点击:    


今日凌晨,杭州人终于盼来了一次千载难逢的楼市调控。
准确的说,加上上周,是连续两次。
怎么去形容这两场杭州楼市的调控呢?
我们知道他们会调控,他们知道我们知道他们会调控。
但是我们并不知道他们竟然会这样调控。
都说,楼市调控要怀菩萨心肠,行雷霆手段。
但杭州的楼市调控——
不仅怀着菩萨心肠,行的更是菩萨手段,普渡的却不是刚需。

火烧眉毛的杭州楼市,盼来了两场不疼不痒的楼市调控。
第一场调控,是共有产权住房。
上周,杭州出台了《共有产权保障住房管理办法(征求意见稿)》。
核心措施,有三点:
本地户籍或拥有稳定就业的家庭,以市场价的50-80%取得相应住宅产权比例;
取得不动产证满5年后,可一次性买断所有产权,但满10年才能上市交易;
共产房以竞地价的形式,优先在“一核九星”布局。
此时此刻的杭州,玩儿出来个共产房的政策,就相当于告诉这帮抢不到房的刚需们——
别着急,便宜房马上就来了。
先让我征求一下意见,征求仨月;再让我拍个共产房用地,再拍俩月;等建好交房,还要两年半。
三年之后,保准你能住上便宜房。
别人家的调控,恨不得所有猛药一起上,这个月出政策,下个月降房价。
而杭州的楼市调控,不管房价涨成啥样,起步都要三年才能出成效。
我都火烧眉毛了,你告诉我三年后一定灭火。
嗯,果然是楼市老中医,长效机制践行者。
第二场调控,是土拍新政。
今天凌晨,杭州出台了土地出让新政。
用一句话总结杭州的土地出让新政——
看之前心潮澎湃,看之后骂骂咧咧。
土拍新政的核心,有四点:
十宗地块试水“竞品质”,开发商带方案拍地,谁的品质高,谁拿地,并且要求现房销售;
提高报名门槛,暂停勾地政策,土拍保证金起步20%;
降低封顶溢价,封顶溢价率从30%降低到20%;
取消竞自持,达到封顶溢价后,开始竞“无偿移交政策性租赁住房”。
这些政策洋洋洒洒一大堆,看似对稳定楼市有用的只有两点——
第一,十宗试点地块的“竞品质”。
表面上看,谁的品质高,谁拿地。
似乎是为了促进杭州新房的品质越来越高,似乎是利好购房者。
但此时到处抢房的杭州楼市,需要的不是品质,而是加大供应!加大供应!加大供应!
饿疯了的杭州人民,压根不关心住的好不好,只关心有没有的住。
更扯淡的是,这十宗“竞品质”全部要求现房销售。
这相当于是,再次变相减少了供应。
第二,降低溢价率。
表面上看,封顶溢价率从30%降低到20%。
似乎是为了压低地价,压低房价,似乎是利好购房者。
但是,杭州这次土拍在降低封顶溢价的同时,又悄咪咪的提高了起拍价
比如,此次计划出让的杭州萧山市北两宗地,起拍价21667元/㎡,已经比去年涨了8%。所以,即便是溢价率降低了10%,杭州也一分钱没少赚。
以前的地,起拍价100,拍到了130,溢价率30%。
现在的地,起拍价110,拍到了130,溢价率18%。
看起来溢价率降了,但地价一分没降,土拍收入一分没少。
真不愧是老端水大师,玩的一手数字游戏。

杭州人急需的不是共产房,也不是土地新政。
此前,我写过一篇关于杭州楼市的文章,“中国楼市,苦杭州久矣”。
杭州楼市,写满了焦虑。
杭州楼市焦虑到,骗子们已经不需要动脑。
骗子们只需说一句“我有房”,就可以用拙劣的“更名房”骗局,从焦虑的购房者中,轻易骗取上千万的购房款。
这一切只是因为——
2021上半年,杭州楼市新房摇号254次,43.5万人摇6.7万套房子。
每套房子,都至少有7个人抢。
杭州楼市焦虑到,摇号打新变成生存游戏。
万人摇号打新,从购房群都开始内卷。没交资料的举报交过资料的,没入围打新的举报已经入围的,没中签的举报已经中签的。诸多人恨不得不仅自己爬上去,还要把别人踢下船。
这一切只是因为——
杭州只要是红盘,百十套房源,就一定有万人报名。
去年中签率在20%以上的楼盘,全部进入10%以内。
杭州楼市焦虑到,任何野生理由都能成为房价上涨的借口。
拍地了,要涨。SKP落地了,要涨。学区成绩好了,要涨。地铁出规划了,要涨。蚂蚁要上市了,要涨。罗永浩要来杭州了,要涨。小区着火了,要涨。中介P个高价成交的截图,更要涨。
这一切只是因为——
截止2021年5月,杭州新房供应面积77万㎡,成交面积171万㎡
两者之间,有近100万㎡的供应缺口。
杭州楼市焦虑到,一切房子无论好坏都能成为被抢的对象。
包括,在其他城市必须舔着客户卖的大平层公寓。不能落户、不能上学、交易税费奇高无比……没关系,照样卖的比住宅贵,照样需要托关系抢房。
这一切只是因为——
桥西、上塘、未科、蒋村、江河汇等核心板块,全都断供了半年以上。
杭州大量的板块,已经大半年不供货了。
杭州楼市已经火烧眉毛了,杭州人已经饿疯了。
杭州的一二手倒挂上天了,杭州人为了打新套利已经抢疯了。
面对这样的市场,你告诉我——
别着急,我在搞共产房。再等三年,低价房就出来了。
别着急,我在降溢价率。地价可能也不会降,但溢价看起来会低。
别着急,我在搞竞品质。等上两年,会有更高品质的试点现房出来。
杭州需要的不是这些不疼不痒、花里胡哨、充满数字游戏的虚招。
杭州楼市,需要的是什么?
杭州楼市,需要的是彻底打断短炒投机的流动性。
杭州楼市,需要的是彻底打断摇号打新的确定性。
杭州楼市,需要的是一场场酣畅淋漓的土地供应。

四问杭州楼市。
一问杭州楼市,为什么不全面限售?
想要打断短炒投机,限售是最好的手段。
杭州是所有一二线城市中,为数不多的仍未全面限售的城市。
长达5年的时间里,有人摇号打新,瞄准倒挂红盘,打中就是上百万收益,交房就能套现离场。有人主攻二手,瞄准奥体未科和望江,闷头猛干学区,涨了立即套现离场。
短周期投机,大猛火爆炒。
从望江炒到未科,从未科炒到奥体,从奥体炒到下沙……一个版块又一个版块的短炒轮动。
直至今年年初,杭州针对中签率在10%以内的红盘,才慢吞吞加码了5年限售。
但是,二手房呢?
二手房为什么不限售?
为什么让短期投机仍然在二手市场里轮动?
二问杭州楼市,为什么不加大供应?
如何才能稳住房价不涨?
郑州、武汉、天津和重庆,已经给了杭州最好的答案——
疯狂加大土地供应,嗷嗷叫的往死里拍地。
2017年,郑州提出要加大土地供应,3年供地36000亩。紧接着,当年直接放出25000亩的土地,2018年又是12000亩,2019年又是将近9000亩。
不到三年,超额完成任务。
然后,直接把楼市干的彻底完犊子了。
任你全国如何涨,我郑州就是拖着个高库存的大屁股,缀在后面。
还有武汉,五年土地供应量直接给你干到1.4亿㎡,把新房库存堆到3000万㎡
然后,一巴掌直接把楼市拍到地上。
任你无货的光谷如何涨,我大武汉其他区域就是拖着个高供应的大屁股,不带挪窝。
而反观杭州,过去三年一直在压低土地供应。
过去三年,杭州的新增常住人口,从2018年的33万人涨到2020年的160万人。
过去三年,杭州的住宅用地供应,从2018年的1.1万亩跌到2020年的9000亩。
人口流入提高了4倍,土地供应却降低了接近20%。
为什么不增加土地供应?
是没有地么?
且不说远郊的大江东、临平、余杭有大把的待开发用地。哪怕是滨江,都还有诸多土地库存。
三问杭州楼市,为什么不出台二手房指导价?
杭州楼市的火,很大一部分来自于一二手倒挂。
长达4年的新房限价政策,让杭州楼市中充满了倒挂新盘,充满了摇号打新的套利空间。
连续3年的压缩土地供应,让杭州楼市中大量需求无法满足,转向二手市场,再次推高二手房价,再次扩大倒挂空间。
最终,形成了今天杭州楼市的畸形局面——
热门板块的新房与二手房,动辄都是上百万的套利空间。
像滨江壹号院这种变态,新房限价48000,二手最高成交12万。一套房的套利空间,能干到2000多万。
面对这样的市场,你冲不冲?
必须冲,谁不冲谁憨批。有需求要冲,没需求创造需求也要冲。
如何才能打掉一二手倒挂的套利空间?
深圳和成都,已经给了我们杭州的答案——
出台二手房指导价,打掉二手房的杠杆。
二手房的杠杆被打断了,价格跌了,一二手倒挂空间缩小了,套利空间也缩小了。
曾经抢到爆的新房市场,也不那么香了。
深圳就是用这么一招,让二手成交量直接从15000套跌到3000套,让二手房价快速进入下跌区间。
现在但凡有倒挂的城市,都出台了二手房指导价,也都迅速平抑了摇号打新的热情。
深圳、西安、成都、无锡、南京……
而倒挂最凶残、摇号最内卷的杭州,为什么迟迟不出台二手房指导价?
四问杭州楼市,为什么不升级限购?
现在的杭州,仍然是大专就能落户,落户就能买房,买房只管打新,打到就能套利。
你不是个普通城市。
你是个遍地有倒挂,动辄上百万,充满套利空间,投机肆意涌入,刚需无房可抢的城市。
你一不增加供应,二不加强限购,三还留存着大量套利空间……面对这样的城市,谁不想来干一套?
这年头,谁家没有几个大专毕业生?
想要打掉落户打新的投机,其实并不难。
一个“落户满一年才能买房,落户后交满一年社保才能买房”,就能打掉3成“干一票就跑”投机客,就能满足一大批拥有真实居住需求的自住客。
但偏偏杭州迟迟不升级限购政策。
为什么?为什么?为什么?

一个全面限售,就能逼退3成的短炒客。
一个嗷嗷土拍,就能解决长期供应不足。
一个二手房指导价,就能打掉大半的倒挂套利空间。
一个升级限购政策,就能淘汰掉至少3成的投机者。
上述这些手段,在诸多城市里都有落地,对稳定楼市有切实有效的成果。
但杭州却放着这些有过落地,经过验证,切实有效的手段不用,偏偏选择上面那两个不疼不痒的政策。
共产房很好,但不适合已经火烧眉毛的杭州。
竞品质很好,但不适合连普通品质都抢不到的杭州。
杭州需要的不是这些,杭州需要的是——
全面限售、加大土拍、出台二手指导价、升级限购政策。
逼退短炒客、淘汰投机者、打掉倒挂套利……
先让一部分投机客痛彻心扉,先让一部分刚需客快速有房……
杭州楼市的一切难题,都能找到解决方案。
杭州楼市的一切难题,又充满了未解之谜。

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